借地・借家関係を解消して不動産を有効活用する方法
- 開催日時：
- 2019年10月24日 13:30 〜 15:00
- セミナー分類：
- 不動産
- 主催：
- 千葉県宅地建物取引業協会東葛支部
- 講師：
- 大澤 一郎 大澤 一郎のプロフィール
- 対象者：
- 不動産会社の皆様
借地・借家関係を解消して不動産を有効活用する方法
セミナーに関連する質問と回答
- Q 借地関係を解消する方法にはどのような方法がありますか？
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- ①地代不払い、②用法順守義務違反、③増改築禁止特約違反、④無断転貸無断譲渡などの契約違反があれば契約を債務不履行解除できる可能性があります。
- ⑤期間満了により契約が終了となる可能性があります。多くの場合立退料が必要です。
- ⑥建物朽廃滅失により契約が終了となる可能性があります。
- ⑦建物所有目的の不存在、⑧一時使用目的など、借地借家法の適用がない契約であれば期間の経過で契約終了となる可能性があります。
【解説】
- 一般的には借地関係を解消するのは難易度が高いです。専門家に相談しながら進めましょう。
- Q 直接借地関係の解消はできませんが、借地関係を解消するきっかけになる方法にはどのような方法がありますか？
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- ①地代増額請求をする方法、②借地権の譲渡を許可しない方法、③増改築・再築を不許可とする方法などがあります。
【解説】
- 裁判手続や金銭の交渉の中で、借地契約を解消する合意を目指していくこととなります。
- Q 借家関係を解消する方法にはどのような方法がありますか？
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- ①賃料不払い、②期間満了などの方法があります。期間満了では多くの場合立退料が必要です。
【解説】
- 立退料の相場は事案によって異なりますが一般的には想定より高額となることが多いです。特に、事業用の物件の場合には立退料の相場が一層高額となることが多いです。
- Q 期間満了による土地建物の明渡ができるかどうかはどのような要素で決まりますか？
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- ①賃貸人・賃借人双方の必要性、②建物の賃貸借に関する従前の経緯、③建物の現況、④建物の利用状況、⑤立退料の有無及び金額などで決まります。
【解説】
- 一般的には期間満了による明渡のハードルは高いです。
- Q 賃料不払による建物の明渡は何カ月位滞納している場合に認められますか？
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- 一律の基準はありませんが、３カ月滞納がある場合には明渡が認められることが多いです。
【解説】
- 土地の方が同じ滞納月数でも明渡が認められにくい傾向があります。
- Q 私は不動産オーナーです。賃料や地代の滞納ではない明渡請求の場合、弁護士に依頼した方がよいでしょうか？
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- 非常に判断が難しいです。弁護士が代理することにより裁判手続になってしまい、より明渡が難しくなってしまうこともあります。弁護士に相談はすべきですが、弁護士に依頼するかどうかは弁護士と相談しながら慎重に検討しましょう。
- なお、賃料や地代の滞納の場合、借主と交渉して早急な解決ができる場合を除き弁護士への依頼をお勧めします。結果的には弁護士に依頼した方がスピードが速く、また、損が少ない解決ができる確率が高いです。