不動産会社のための民法改正セミナー

セミナー報告

不動産会社のための民法改正セミナー～不動産実務に与える影響・注意点というタイトルで民法改正について解説しました。

Q 今までの瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）は２０２０年４月の民法改正でどうなりましたか？

【解説】

今までの瑕疵担保責任で認められていた①解除、②損害賠償に加えて、③追完請求権（目的物の修補、代替物・不足分の引渡し）、④代金減額請求権が認められることとなりました。

Q 今までの連帯保証制度は2020年4月の民法改正でどうなりましたか？

賃貸借契約の連帯保証の場合、極度額（限度額）を定めることが必要となります。そのため、2020年4月1日以降に新規に賃貸借契約を締結する場合、極度額を定めていないと連帯保証人に請求できなくなりますので注意しましょう。

【解説】

民法改正までは、「賃貸借契約から発生する一切の債務」を連帯保証するという賃貸借契約の条項が一般的でした。2020年4月の民法改正以降、このような一切の債務を連帯保証するという条項は認められませんので要注意です。
今後は、「賃料の〇か月分」「〇円」などと、具体的に連帯保証の上限の金額を決めることが必要となります。
なお、連帯保証制度の活用よりも保証会社を活用することが多くなると思われます。

Q 2020年3月31日までの新規契約では連帯保証人の保証の範囲について「一切の債務」としていました。2020年4月1日以降の更新契約の際にはどうすればよいですか？

安全確実な方法は更新契約の際に連帯保証人の極度額（上限額）を「賃料の〇か月分」、「〇円」などと決める方法です。
更新契約の際に賃借人の署名捺印は求めるものの、連帯保証人の署名捺印は求めないという方法も選択肢としてはあります。この方法の場合、従前に作成した賃貸借契約書の効力が維持されるという考えを前提にすると、連帯保証人の責任も「一切の債務」に及ぶと考えることが理論上はできるためです。
更新契約に連帯保証人の署名捺印がない場合、連帯保証人の責任が一切の債務に及ぶかどうかについての確定的な見解はありません。そのため、連帯保証が無効となってしまうリスクを踏まえつつも、各社の実情に応じた判断をすることが望ましいでしょう。
実務上は保証会社を利用することが、連帯保証をめぐるトラブルを避けるためには無難です。