賃借人に居座られたらどうする？ 契約終了後の不法占拠対応について

賃借人に居座られたらどうする？契約終了後の不法占拠対応について

1. はじめに

賃貸借契約が終了したにもかかわらず賃借人が退去しない、いわゆる「居座り」の問題は、不動産オーナーにとって深刻なリスクです。新たな賃借人の募集ができないだけでなく、賃料収入の機会損失も発生するため、早期対応が重要です。そこで、契約終了後の占有継続に対する基本的な考え方と実務上の対応について解説します。

2. 契約終了後に発生するのは「賃料相当損害金」

まず押さえておきたいポイントは、債務不履行による解除に伴う契約終了後には、もはや賃貸借契約は存在しないという点です。この場合、賃借人による占有は契約上の根拠を失い、法律上正当化されない状態となります（一般に「不法占拠」と呼ばれます）。

そのため、占有者に対して請求できるのは、従来の「賃料」ではなく、「賃料相当損害金」となります。これは、不法占拠によって本来得られたはずの賃料相当額の損害を填補するものです。

なお、賃料相当損害金については、賃貸借契約書に記載があれば、賃料の２倍相当額等を損害金として請求できる場合があります。

3. 退去しない場合の基本的な対応

トラブルの拡大を防ぐためには、できる限り早期に対応することが重要です。

契約終了後の不法占拠状態が生じた場合、まずは任意での明渡しを求めるのが基本です。

それでも退去しない場合には、建物明渡請求訴訟を提起して判決を取得したうえで、最終的には強制執行を行う必要があります。

ここで最も注意すべきなのは、オーナーが自ら鍵を交換したり、室内の動産を勝手に処分したりする「自力救済（じりききゅうさい）」は、原則として許されていない点です。

これを強行すると、民事上の損害賠償責任を負うだけでなく、住居侵入罪や窃盗罪等の刑事罰に問われる恐れがあります。

4. 実務上のポイント

不法占拠について、実務上は、初動対応のスピードが極めて重要です。放置すればするほど占有は長期化し、交渉も難航します。

また、占有者の所在や資力を把握しておくことも重要です。賃料相当損害金の請求をしても、相手に支払能力がなければ回収は困難です。そのため、明渡しの実現を優先し、賃料相当損害金等を回収するかどうかを見極める視点も重要です。

さらに、保証会社や連帯保証人の有無によって、対応方針も変わります。事前に契約内容を確認し、利用できる手段を整理しておくことが有効です。

5. おわりに

契約終了後の占有継続は、時間の経過とともにリスクが拡大します。

「そのうち出ていくだろう」という楽観視は禁物です。適切な手続を踏みつつ、迅速に対応することが、安定した不動産経営にとって重要です。

対応に迷う場合には、リスクが大きくなる前に、ぜひ早い段階で専門家に相談することをおすすめします。

（文責　弁護士　小西 姫））

弁護士　戸嶋 瑞樹のご紹介

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弁護士　鎌田 大将のご紹介

皆様が前向きに過ごせるように、お手伝いさせていただければと思います。
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― 人生を元気で豊かにするお勧め書籍のご紹介 ― 『CAFICT コーヒーと暮らす。』　くぼた まりこ著

弁護士の安藤孝起です。今月の書籍紹介では、日々の忙しさを少しだけ忘れさせてくれるような一冊をご紹介したいと思います。

1. コーヒーと暮らす、私の日常

唐突ですが、私は大のコーヒー好きです。弁護士という仕事柄、高い集中力を要する時間が長く続きます。そんな仕事の合間に飲む一杯は、思考をリセットし、次の一歩を踏み出すための大切な「句読点」となっています。

また、週末や仕事終わりの夜、自宅でゆっくりとコーヒーを味わう時間は、何物にも代えがたい至福のひとときです。
オンとオフを切り替え、自分自身を整えるために、コーヒーは欠かせないパートナーと言えます。

2. 憧れのライフスタイルを綴った一冊

今回ご紹介するのは、くぼたまりこ著『CAFICT コーヒーと暮らす。』です。

著者のくぼたさんは、「CAFICT」というYouTubeチャンネルを運営されています。このチャンネルは、コーヒーを淹れる音や静かな生活音、そして洗練された映像美で構成されていて、観ているだけで呼吸が深くなるような、不思議な落ち着きと心地よさがあります。

そんなCAFICTの世界観がぎゅっと凝縮されたのが、この本です。本書は、単なるレシピ本やガイドブックではありません。コーヒーを中心とした「暮らしの在り方」そのものを丁寧に描いたエッセイであり、ビジュアルブックでもあります。

3. 日常を慈しむためのヒント

本書の魅力は、プロのような完璧な技術を説くのではなく、「自分が心地よいと感じる淹れ方」や「その時の気分に寄り添う道具選び」を肯定してくれる点にあります。

本の中に流れる穏やかな空気感は、日々の生活の中で忘れがちな「心のゆとり」を取り戻すための、大切なヒントのように感じます。

4. ついに「マキネッタ」を購入しました！

実は、本書を読み進める中で、以前から気になっていた「マキネッタ」（直火式エスプレッソメーカー）への憧れが抑えきれなくなり、先日ついに購入してしまいました。

ゴボゴボという特有の音とともに、濃厚なコーヒーの香りが部屋中に広がる瞬間は、これまでのドリップコーヒーとはまた違った高揚感があります。

少しの手間をかけることで、いつもの景色が少しだけ鮮やかに見える。そんな小さな変化が、仕事への活力にもつながっているように感じます。

5. おわりに

本書は、コーヒー好きの方はもちろん、日々忙しく過ごされているすべての方に、一息つくきっかけを与えてくれる一冊です。皆様も、お気に入りの一杯を片手に、この本をめくってみてはいかがでしょうか。

（文責　弁護士　安藤 孝起））

～第１０７回　ワインに合う焼き肉～

過去のコラムは当事務所サイトのニュースレターバックナンバーをご覧ください。
当事務所ニューレターバックナンバー

今回は、ワインと焼き肉です。

ワインに合う焼肉

好みがあるとは思いますが、タレ味よりも塩味の方がワインには合うような気がします。牛タン塩はさっぱりしていて塩味ですので、ワインとよく合います。ミノ・ハツなどのホルモン系（塩味）もワインとよく合います。

焼肉のたれのような味もワインと合わせることができると思いますが、どちらかと言えば、塩味の焼肉とワインの組み合わせをおすすめします。

赤ワインのおすすめ品種

カベルネ・ソーヴィニヨン、メルロー、ピノ・ノワールなどのメジャー品種ではないですが、焼肉に合うおすすめの赤ワイン品種はマルベックです。

マルベックはアルゼンチンを代表する赤ワインです。アルゼンチンの代表的な料理である赤身肉料理と相性が抜群と言われています。渋みが柔らかく、フルーティさがあります。また、南米のワインは値段も比較的安いので、おすすめです。

白ワインのおすすめ品種

シャルドネ、ソーヴィニヨン・ブランなどのメジャー品種ではないですが、焼肉に合うと考えるおすすめの白ワイン品種はゲヴュルツトラミネールです。

ゲヴュルツトラミネールはドイツやフランスが有名ですが、ヨーロッパ以外の国のものもあります。焼肉のたれのような味の濃い料理とも相性が良いような気がします。ライチのような香りが特徴です。ヨーロッパ以外の国のワインだと、値段も比較的安いのでおすすめです。

やっぱり「ビール」もあり

とはいえ、やっぱり焼肉は「ビール」かもしれません。焼肉に会うビールであれば、ハイネケン、キリン一番搾りなど爽快感があるビールがおすすめです。

（文責　弁護士　大澤 一郎）